지역주택조합에 대해 알아보자

지역주택조합 사업이란?

서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 또는 85㎡이하 주택 1채 소유자가 모여 주택법에 의하여 조합 설립하고, 사업대상지의 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 아파트 건설을 추진하는 사업입니다.

지역주택조합설립인가의 요건은?

주택건설예정 세대수의 1/2 이상(20인 이상)의 조합원이 모여 조합설립을 위한 창립총회를 개최한 후 총회 회의록, 조합장 선출동의서, 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서 등 제반서류와 해당지역 토지에 대한 토지사용승낙서(전체 대지의 80% 이상)를 갖추어 조합설립인가 신청을 하여야 합니다.

조합원 자격은?

• 주택조합설립인가 신청일(투기과열지구는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거적용면적 85㎡ 이하의 주택 1채(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함)를 소유한 세대주인 자
• 조합설립인가 신청일 현재 서울, 인천, 경기도 지역에 6개월 이상 거주한 자

사업계획승인신청 시 토지확보 요건은?

주택건설 사업예정부지의 95% 이상의 토지소유권을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상인 경우 가능(공사 착수전까지 소유권을 100% 확보해야 함)

주요 피해사례

• 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고
• 사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동·호수 지정, 확정 분양가 제시
• 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보
• 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집
• 같은 위치에 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복조합 불가)
• 매입 불가한 국공유지 또는 정비구역 지정된 토지를 대상으로 조합원 모집

조합원 모집 시 불법ㆍ위반 사례

• 조합원자격이 없음에도 불구하고 가입시킨 후 철회, 가입금 환불요구에 불응
• 가입 신청, 계약서 작성 후 중도에 계약을 철회ㆍ해지 요청할 경우 불응
• 사업일정, 진행상황 등을 거짓ㆍ과장하여 계약을 유도
• 조합원 가입단계에서 동ㆍ호수 지정이 가능하다고 유도하여 계약

유의사항

• 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 아닙니다.
• 동·호수 및 분양가격 등은 사업계획 승인과 분양승인을 받아야만 결정되는 것으로 조합원 모집 시에는 미리 확정될 수 없습니다.
• 지역주택조합사업은 지역주민이 조합을 구성하고 사업부지를 매입하여 주택을 건립하는 사업으로서 사업추진과정의 모든 책임은 조합원이 지게 됩니다.
• 토지매입이나 사업계획승인, 시공자계약 등이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기 때문에 분양가격이 불투명하며, 사업추진과정에서 토지매입, 공사비, 사업계획변경 등에 의한 추가 분담금 발생 요인이 많습니다.
• 토지사용권한의 미확보, 기반시설 부족(학교용지미확보), 조합원 간의 분쟁 또는 조합 및 사업자 간의 분쟁 등으로 사업기간이 장기화 할 수 있으며, 사업이 지연되거나 무산될 경우 조합원의 재산상 손실 우려가 있습니다.
• 사업 장기화에 따른 추가 부담금 상승 및 조합내부 분쟁 등으로 인한 정신적·금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가므로 조합 가입에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.
• 조합원 모집 시 광고하는 시공 예정사가(사업초기 브랜드만 제공할 뿐 책임, 보증의무 없음) 시공하지 않을 수도 있습니다.
• 조합이 시공사(등록사업자)와 공동사업 협약을 체결하여야 비로소 시공사에게 사업추진에 대한 책임이 있습니다.
• 조합원모집 시 제시하는 계획도면과 전시 모형 등은 임의로 작성된 것으로 심의 및 사업승인과정에서 계획이 변경될 수도 있음을 유의하여야 합니다.
• 사업부지 내 국공유지가 있을 경우 용도폐지 가능 여부, 사업지의 학생 수용 가능 여부 등에 대하여도 미리 확인이 필요한 사항입니다.
• 해약 시 환급 관련 절차와 위약 규정(업무추진비는 환불 불가, 계약금의 10%를 위약금으로 변제 등)을 반드시 확인하여야 합니다.
• 자금관리의 투명성과 안정성 등이 확보되어야 하며, 금융시장에서 인정받는 자산관리ㆍ신탁회사가 자금관리를 하여야 합니다.(신청금 입금 시 계좌 예금주명이 신탁회사인지 반드시 확인 필요)
• 조합원 가입계약서와 조합규약의 내용을 상세하게 확인하시기 바랍니다.
• 가입계약서 또는 정관의 내용을 확인하여 불합리한 조항이나 문제점 등이 있는지 반드시 가입전에 확인이 필요하고 조합원의 권리를 보장 받도록 하여야 합니다.