대규모 공급을 한다는데.... 알맹이???는 어디???... 그러하다....
판단은 여러분들의 몫
|
1. 시장동향 및 공급 필요성 |
□ 투기수요에 대한 세제, 대출규제 강화 등 그간 강도 높은 수요관리로 투자수요가 감소*하는 등 주택시장이 실수요자 중심으로 재편
* 서울 주택 매수 중 다주택자 비중(%): (‘20.1Q)9.2→(2Q)8.5→(3Q)6.9→(4Q)5
□ 다만, 역대 최대수준 주택공급에도 불구하고 유례없는 초저금리와 가구 수 급증 등으로 주택시장이 여전히 불안한 양상
ㅇ 금리 인하에 따른 주택수요 증가와 도심 내 공급부족 우려가 겹치면서 젊은 층의 내 집 마련 불안심리 확산
* 서울 아파트 거주 비중(`19년 주거실태조사) : 42.2% / 서울 내 준공 5년 이하 아파트 비중 : 9.6%
** 서울아파트 매수자중 30대 비중(%) : (‘19년) 33, (’20.上) 36 (‘20.下) 45
ㅇ 가구분화가 이례적으로 가속화되는 가운데, ‘19년 수준의 가구 수 증가세가 지속될 경우 총량적 수급 불균형도 우려되는 상황
* 수도권 가구수 증가 (‘19 →‘20e→’21e→‘22e): 25.4 → 26.1 → 26.7 → 27.4 ※ ’19년 증가비율 지속 시
주택수 증가 (’19→‘20e→’21e→‘22e): 31.0 → 24.0 → 26.2 → 25.8
□ 또한 산업구조 변화, 에너지 제로 등 신기술 발전, 소득수준 향상 및 주거 트렌드 변화로 도시 공간구조의 개편도 필요한 상황
ㅇ 준공업지역은 4차 산업혁명 대응을 위한 주거산업 융합거점으로, 역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목한 주거상업 복합거점으로 전환
ㅇ 소득향상, 비대면 소비 등 생활패턴 변화를 반영, 도심 내 저층 주거지를 헬스‧보육‧택배‧안전시설을 갖춘 양질의 주거공간으로 조성
□ 주택시장 조기 안정과 트렌드 변화에 따른 도시기능 재편을 위해서는 도시 공간구조 변화와 연계한 도심 내 공급확대 방안 시급
|
☞ 실수요 보호‧투기수요 근절 등 정책기조를 확고히 유지하면서, 시장의 기대를 뛰어넘는 속도‧물량‧품질의 주택을 신속 공급 |
|
2. 그간 도심 내 주택공급의 문제점 |
□ 그간 도심 내 대규모 공급은 주로 정비사업을 통해 추진하였음
* 재개발․재건축이 최근 3년간 서울APT 공급의 68%를 차지
ㅇ 도시정비법에 따라 ➊지자체가 정비계획을 수립하고, ➋토지주들이 조합을 구성하여 ➌조합원들의 의견을 조율하면서 사업 추진
ㅇ 기본계획 수립에서부터 시작하여 실제 착공까지 가기에는 절차가 복잡하고, 조합방식 적용으로 이해관계 조정에 장시간 소요
□ 非정비구역은 일정규모 이상의 공동개발을 위해 토지주들의 의견을 조율해야 하나, 의견조정이 쉽지 않고 부지확보 애로
ㅇ (역세권) 대형․소형 건물 혼재, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들간 이해가 상충되고, 세입자들의 내몰림 우려
ㅇ (준공업지역) 대형․소형 공장주, 사업이 잘되는 공장과 쇠퇴한 공장, 그리고 인근 지역의 주거시설 소유주간 갈등도 존재
ㅇ (저층주거지) 소유자들 간의 개발비용 부담능력 차이, 월세수입 의존 고령자 등으로 공동개발이 어려워 노후화가 심화*되는 상황
* 서울 정비해제구역 빈집 중 폐가 비율(%) : (A지역, ‘15년 해제) 78.0 (B지역, `16년 해제) 66.7
(C지역, `17년 해제) 57.1 → 서울연구원, `18년 조사결과
□ 새로운 개발수단을 도입하여 도시 공간구조의 개편과 함께 도심 내 양질의 부담가능한 주택을 신속 공급 필요
ㅇ 공공이 참여한다면, 개발비용 부담 능력이 떨어지는 특수상황 下 소유자, 월세수입 의존 고령자, 영세상인 등 세입자 지원이 가능
ㅇ 주민이 희망하면, 특정구역을 정해 공공이 도시계획에 부합하도록 사업계획을 수립하고, 그 구역 내 주민 동의를 받아 사업 추진
|
⇨ 공공이 전문성을 바탕으로 빠르게 사업을 추진하고, 개발이익 사유화 방지․시장안정도 동시에 추진할 수 있는 新수단 도입 |
|
Ⅱ. 주택공급의 기본방향 및 추진전략 |
|
1. 주택공급 목표 |
|
◈ `25년 까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지 확보
⇨ 수도권 약 61만호(서울 약 32만호) + 5대 광역시 등 약 22만호
⇨ 공공분양(70~80%) + 공공자가·공공임대(20~30%) 혼합 공급
◈ 주거뉴딜 추진을 통해 다기능 임대주택을 전국에 공급
⇨ 사회서비스 연계 + 혁신공간 연계 + 지역균형발전 사업과 연계 |
|
대도시권 내 부담 가능한 주택 공급 |
|
주거 뉴딜 |
||||||||
|
|
|
|
|
|
||||||
|
도심 공공주택 복합사업 |
+ |
공공 직접시행 정비사업 |
+ |
도시재생을 통한 주택공급 |
+ |
공공택지 신규지정 |
사회서비스 + 혁신공간 + 지역 균형발전 |
|||
|
↓ |
|
↓ |
|
↓ |
|
+ |
||||
|
역세권․준공업․ 저층주거 등 가용지 활용 복합사업 |
|
재개발․재건축 절차단축 획기적 인센티브 |
|
주거재생혁신지구 주거재생특화뉴딜 |
|
소규모 정비 확대 비주택 리모델링 신축 매입약정 |
||||
< 공급 부지확보 물량(`21~`25) 추계치 총괄 >
(단위 : 만 호)
|
|
총계 |
정비 사업 |
도심공공주택복합사업 |
소규모 |
도시 재생 |
공공 택지** |
비주택 리모델링 |
신축 매입 |
|||||
|
역세권 |
준공업 |
저층 주거 |
|||||||||||
|
계 |
83.6 |
13.6 |
12.3 |
1.2 |
6.1 |
11 |
3 |
26.3 |
4.1 |
6 |
|||
|
|
서울 |
32.3 |
9.3 |
7.8 |
0.6 |
3.3 |
6.2 |
0.8 |
- |
1.8 |
2.5 |
||
|
인천경기 |
29.3 |
2.1 |
1.4 |
0.3 |
1.3 |
1.6 |
1.1 |
18.0 |
1.4 |
2.1 |
|||
|
5대 광역 |
22.0 |
2.2 |
3.1 |
0.3 |
1.5 |
3.2 |
1.1 |
(광역)5.6 |
0.9 |
1.4 |
|||
* 지방 중소도시 등에 대한 주거뉴딜의 물량 등 구체적인 사업계획은 금년 상반기중 별도 발표
** 신규 공공택지 지정 25만호, 행복도시 추가공급(용도변경 등) 1.3만호 등 총 26.3만호 공급
*** 부지확보 기준 : (정비사업) 정비계획 변경 (도심공공․공공택지) 지구지정 (소규모) 사업시행인가 (도시재생) 지구지정 (비주택․신축매입) 물건 확보
|
2. 기본방향 |
|
1) 주민 희망 시 공공주도 Fast-track 옵션 제공 ☞ 신속한 공급
* 공공기관(기획), 정부·지자체(인허가), 민간(창의적 설계·시공), 전문가(개발구상)
2) 역세권 등 도심 내 가용용지와 공공택지를 통해 충분한 물량 공급
* 도심 내 역세권·준공업·저층주거지와 신규 공공택지를 활용
3) 생활인프라, 혁신공간, 일자리와 연계된 품질 높은 주택공급
* 단지내 커뮤니티시설, 도시교통 인프라, 일자리 창출 공간 등과 연계된 주택 공급
4) 수요자가 선호하는 주택 공급(임대주택은 돌봄․육아․일자리 등 연계)
* 분양주택을 중심으로 공공자가주택과 공공임대주택 등을 혼합 공급
5) 사회적 합의에 기초한 개발이익 배분 및 선제적 투기수요 차단
* 개발이익은 생활 SOC 구축 등에 사용하고, 투기수요는 면밀하게 관리 |
|
3. 추진전략 |
|
◈ 新개발모델 도입 + 정비·재생사업 활성화⇨ 도시구조 개편 + 주택공급 확대 |
신규 가용지 (역세권․준공업․저층주거지) : 新개발수단 + 도시기능 재편
재개발․재건축 : 공기업 직접시행 ⇨ 획기적 인센티브 + 절차단축
도시재생 : 재생사업과 정비사업 연계 ⇨ 실행력 제고 + 주택공급
소규모 정비 : 소규모 재개발 + 기존사업 유연화 ⇨ 개발 사각지대 해소
공공택지 : 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외 신규 지정
단기 주택확충 : 비주택 리모델링 + 매입임대 확대 등 전세대책 보완
※ 주거뉴딜을 통한 다기능 임대주택 공급은 개발이익의 배분, 예산, 입지, 제도, 물량 등 종합 검토 후 발표(상반기 중)
|
Ⅲ. 주택공급 세부 추진 방안 |
|
1. 도심 공공주택 복합사업 도입 |
☞ 공공주택특별법 개정(3년 한시)
|
◈ 5년간 서울 총 11.7만호, 경기․인천 3.0만호, 지방광역시 4.9만호 ⇨ 총19.6만호 공급
※ `25년까지 부지확보 기준 (지구지정 기준), 시행성과를 보아 연장 검토 |
|
(1) 사업개념 |
□ 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려워* 저이용․노후화되고 있는 지역에 대한 新개발모델
* 재개발․재건축 등 민간이 주도하는 사업에 대해서는 투기수요 유입, 과도한 특혜우려가 있어 획기적 도시·건축규제 완화 및 재정지원 등이 어려운 상황
□ 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업
ㅇ 공공 주도로 시행하되 공공-민간 공동시행․협업방식 등 다양한 주체의 참여를 유도하고, 규제완화 등 적합한 사업구조 마련 지원
⇨ 도시재편․주택공급이라는 공익성을 감안 공공주택특별법으로 추진
|
(2) 사업절차 |
|
사업제안(토지주‧민간기업‧지자체)→ 토지주 10% 동의·지구지정 요청(공기업)→ 예정지구지정(국토부 또는 지자체) 및 토지주 2/3 동의 + 지구지정→ 부지확보→ 사업계획 및 착공 |
(사업제안) 토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴하여, LH․SH 등에 주택 및 복합거점 사업 제안
* 역세권→ 주거상업고밀지구 / 준공업→ 주거산업융합지구 / 노후주거→ 주택공급활성화지구
(예정지구) 공기업이 사업의 적정성을 검토하여 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정 요청(토지주 10% 동의要)→ 사전검토위원회* 상정·지정
* 국토부․지자체 공동 검토를 통해 사업기간 단축 및 실행력 제고
(지구확정) 예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 2/3(면적기준 1/2) 이상 동의가 있어야 사업확정 (기간 내 동의율 확보 실패 시 사업 자동 취소)
(부지확보) 도심 공공주택 복합사업 추진이 확정되면 공기업은 단독 또는 공동시행자(민간기업 제안사업)가 되어 부지확보 실시
(인허가․착공) 지자체가 통합심의 후 신속 인허가→ 착공
|
(3) 사업시행 방법 |
: 공공주도 Fast-track 방식
|
◈ 개발이익으로 토지소유자 추가 수익 + 세입자 보호 + 생활SOC 확충 + 공공임대·공공자가 공급 ⇨ 원만한 이해관계 조율로 신속한 사업추진 |
주민희망 시 공기업 참여 + 다양한 이해관계 조율
1) 토지소유자 추가 수익 보장
ㅇ 공기업 참여 시 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때 보다도10~30%p(예시) 높은 수익률* 보장 및 아파트․상가 우선공급
* 지구단위계획 등 현재의 도시계획 수준을 기초로 자력개발 시 수익률 산정
ㅇ 이때, 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산(환지로 간주하여 양도세 비과세**)
* 우선공급을 희망하지 않는 토지등소유자의 자산은 현금보상 등으로 수용
(현재 재개발 등 여타 정비사업도 민간 조합에게 미동의자 자산 수용권 부여)
** 다만, 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세 과세
2) 특수상황 토지소유자에 대한 맞춤형 지원(☞참고1)
ㅇ 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구․다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출지원 등
ㅇ 특히, 개발사업으로 고령 다가구 임대인, 실경영 상가주․공장주 등이 생계수단을 상실하는 부작용이 없도록 별도의 생계대책 지원
3) 세입자․영세상인에 대한 지원(☞참고1)
ㅇ 세입자 이주비 지급 및 이주공간 안내, 영세상인은 건설기간동안 임시영업시설 지원, 신축 아파트․상가 재정착도 지원
사업성 확보 지원 + 공기업 리스크 관리
ㅇ 용적률 상향, 기부채납 제한 등(☞참고2)을 통해 사업성 확보지원, 자금조달 지원을 위해 공적보증(HUG) 지원 강화(HUG 보증여력 확대)
개발이익 공유
ㅇ 개발이익은 토지주 추가수익, 쾌적한 주거를 위한 생활SOC 확충,특수상황 토지주 보호, 세입자 이주, 공공자가‧임대주택 등에 활용
< 개발이익 공유 예시 >
|
|
금 액(억원) |
내 용 |
비 중 |
|
|
총 사업수익 |
1,000 |
|
|
|
|
< 개발이익 공유 우선순위> |
집행 |
잔액 |
- |
100% |
|
➊ 토지소유자 추가수익 보장 |
△300 |
700 |
추가수익률 10~30%p 보장 |
30% |
|
➋ 생활SOC 확충 |
△200 |
500 |
지역사회 생활편의시설 |
20% |
|
➌ 특수상황 토지소유자 지원 |
△250 |
250 |
부담능력 없는 토지주 보호 |
25% |
|
➍ 세입자 및 영세상인 지원 |
△150 |
100 |
이주비, 재정착 비용 |
15% |
|
➎ 공공자가‧임대 등 |
△100 |
- |
- |
10% |
※ 개발이익 공유 비중 및 유보금 활용범위 등은 사업장 여건 마다 상이하게 적용될 예정
(유보금 사용례) 사업여건이 열악한 도심공공주택복합사업에 SOC 건설비용 지원 등
민간참여
ㅇ 민간기업의 창의적 디자인․아이디어로 정주여건 개선, 공동출자, 사업비 분담 등 공기업-민간 공동시행(리스크도 공동부담)도 허용
|
※ 민간 사업자 참여 방안
‣ (공동시행) 공공과 민간이 공동으로 시행하되, 민간 출자비율・수익률에 한도를 두어 과도한 수익이 발생하지 않도록 조절(공동출자 or 협약방식) ‣ (협업방식) 공공이 사업을 시행하고, 민간업체가 설계・시공에 참여 |
주택공급
ㅇ 분양주택을 중심으로 공급하되, 소비자 선택권 확대 차원에서 공공임대주택과 공공자가주택도 수요에 맞게 공급
ㅇ 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양(토지소유자 우선공급 물량 포함), 공공임대 + 공공자가*를 혼합하여 20~30% 범위에서 공급 원칙**
* 공공자가주택의 일부를 지분적립형 주택으로 공급
** 임대수요, 지역 및 입지여건 등에 따라 융통성있게 운영
순환개발 추진
ㅇ (사업구역 간 순환개발) 초기 공공주택 복합사업에서 공급되는 공공임대․공공자가 물량은 후속사업의 이주단지로 우선 활용
* 초기사업은 인근 공공주택지구 임대주택의 최대 30% 및 매입임대를 활용
ㅇ (수도권 광역 순환이주) 토지주․세입자․영세상인의 희망에 따라 수도권 인근 택지의 공공임대․공공자가로 이주 또는 정착 지원
* 본격적인 이주(철거)가 개시되는 `23∼`26년 동안 수도권 택지에서 공급되는 공공임대 약 9.8만 세대 활용
사업구역에 대한 투기수요 등 유입 방지
ㅇ 공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정
ㅇ 대책발표일 이후 공공주택 복합사업 구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트․상가 우선공급권 미부여 추진(현금청산 대상)
|
< 토지등소유자 >
① (부담능력 없는 실거주자) 추가 비용없이 신축 아파트에 입주하는 이익공유형주택 또는 新수익공유형 모기지 공급
- (이익공유형) 주택 최초 취득 시 분양가격의 일부만 지불하고 온전한 소유권을 확보하되, 처분(LH등에게만 처분可) 시 손익을 분담*하는 주택
* 손익분담률 예시 = 주택 최초 취득시 지불한 금액 / 분양가격
- (新모기지) 기금융자를 받아 주택을 취득한 후 원리금을 분할상환하되 대출 평균잔액 비중에 따라 처분이익을 기금과 공유(토지등소유자 전용)
* 본질적으로 이익공유형 주택과 동일하나 처분대상에 제한이 없고,
② (전세금 반환 여력이 없는 집주인) 일정한 요건*을 충족하는 경우 전세금 반환 대출이 가능한 전용 대출보증 상품(HUG) 마련 지원
* 다가구 1주택자 또는 동일지번 다세대 소유자 등으로 제한하는 방안 검토
③ (월세수입 의존 고령자) 다가구 임대수입으로 생계를 유지하는 등 특별한 사정이 있는 고령자에게는 정기적으로 일정금액의 배당을 받을 수 있는 리츠 주식 취득기회 부여
* (예시) 임대리츠 주식을 공유하여 운영수익을 지급하되 최소 年2% 수익률 보장 등
④ (실경영 상가주․공장주) 신축 상가․산업시설 건설시 실경영 상가주․공장주 수요에 맞춰 공급시설 비율을 결정
- 특히, 지구이전이 가능한 공장주의 경우 수도권 신규택지 내 이주도 지원 * 수도권 신규 택지 이주 시 해당 업체 직원들에게 아파트 특별공급 실시 |
|
< 세입자 및 영세상인 >
① 주택 임차인
- (이사비) 거주자가 사업시행지구 밖으로 이사하는 경우 주택연면적 기준에 따른 이사비(노임+차량운임+포장비) 지급
- (주거 이전비) 지구지정일 당시 3개월 이상 거주한 자에 대해 4개월 분에 해당하는 가구원수 기준의 월평균 가계 지출비 지급
- (임시 거주지) 건설 기간 중에는 수도권 공공택지와 新 개발사업에서 공급되는 공공임대·공공자가주택을 임시 거주지로 제공
- (재정착 공공임대) 건설 후에는 해당 지구에 공급되는 물량의 일부(ex.최대 50%)를 재정착 공공임대로 활용하되, 우선순위*를 정해 공급
* (예) 지구지정 3개월 전부터 보상공고시까지 계속 거주한 세입자로서 세대 구성원 수, 해당 지구에서의 거주기간, 소득수준, 수급권자 여부 등을 고려하여 결정
② 상가 임차인
- (영업보상) 일정요건 충족시 휴업기간*에 해당하는 영업이익 보상
* 4개월을 원칙으로 하나, 영업지 이전이 어려운 경우 보상기간 연장도 검토
- (임시영업시설 조성) 해당 사업에서 발생하는 개발이익을 활용하여 인근 지역 공실상가 등을 매입․임대하여 상가 임차인 계속 영업 지원
- (재정착 공공임대상가) 개발이익을 활용하여 해당 사업에서 공급하는 상가시설의 일부를 공공임대상가로 공급하고 우선순위를 정해 재입주
* 상가시설 건설시 상가소유자 및 세입자의 수요를 면밀히 파악하여 사업에 반영
- (재정착 상가 분양) 기존 상가 소유자에게 우선공급한 잔여분을 계속영업(ex.예정지구 지정 1년전부터 이주시까지)이 확인된 상가 세입자에게 공급
※ 특수상황 소유자 및 세입자 지원방안과 관련된 세부사항은 추후 별도발표 |
댓글